Meu imóvel foi vendido duas vezes. O que eu devo fazer ?
A compra de um imóvel é a realização de um sonho, e muitas vezes acontece depois de muito sacrifício financeiro da família. Por esse motivo, todos os cuidados devem ser tomados e toda documentação deve ser minuciosamente analisada antes da efetiva compra. Dessa forma, algumas etapas devem ser seguidas:
Análise de documentação
Essa é a etapa na qual a compra deve ser de fato decidida. A busca por um advogado especialista em direito imobiliário deve ser feita. O advogado saberá exatamente quais documentos solicitar, analisar, fará buscas de penhoras, análise de certidões, oferecendo segurança no negócio. Em muitos casos a pessoa dispensa e não acredita ser importante essa fase, e mais tarde se arrepende por não ter feito a contratação de um especialista.
Contrato particular de compra e venda
O contrato particular de compra e venda é, na maior parte das vezes, o primeiro documento concreto que vincula as partes à venda do imóvel, realizando a transferência de propriedade e titularidade do bem. O documento deve ser assinado pelas partes, seus cônjuges e testemunhas. É importante que seja reconhecido firma das assinaturas das partes contratantes junto a um cartório e, se possível, que façam o registro desse contrato, entretanto, não há essa obrigatoriedade, e ainda, o custo pode ser elevado.
Escritura Pública
Esse é um ato indispensável após a assinatura do contrato, deve acontecer um cartório de notas que pode ou não ser o da cidade em que o imóvel está localizado. A escritura é de extrema importância, pois é nela que tudo fica devidamente esclarecido como: pagamento de guias, se o imóvel possui algum tipo de ônus, etc. Para essa etapa, devem comparecer no Cartório as partes interessadas para que seja realizada a leitura da escritura e consequente a assinatura.
Registro
Registro é o ato que efetivamente torna o comprador o verdadeiro proprietário do bem imóvel. Esse ato deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o imóvel está localizado. Torna pública a venda e compra do imóvel, identificando quem é o novo proprietário e traz maior segurança jurídica à possíveis credores.
Vejamos então:
Agora que você entendeu as etapas de uma compra e venda, vamos focar no título do post, e entender melhor o que poderá ser feito caso você não tenha contrato um advogado ou não tenha realizado de forma devida todas as etapas acima.
A dupla venda acontece quando, o vendedor, vende o imóvel ao comprador 1 e também o vende ao comprador 2. O comprador 1 não levou o bem a registro para dar publicidade. Importante saber que a venda não precisa ter acontecido simultaneamente ou dentro de algum prazo determinado para ambos os compradores. No caso o comprador 1, lavrou a escritura ou apenas assinou contrato de compra e venda antes do comprador 2, mas não levou a registro, e o comprador 2, lavrou a escritura e levou a registro.
Qual dos dois compradores é considerado o comprador original?
Entenda que nesse caso hipotético acima, o comprador 2 terá direito sobre o imóvel, pois realizou o registro do bem, levando-se em conta a data de registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Ah Ellen, mas que injustiça. Mesmo que o comprador 1 tenha comprado antes, a falta do registro faz com que ele perca o imóvel ? Não necessariamente.
A Lei de Registros Públicos, (Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973) em seu art. 186 traz:
Mas o que poderá fazer o comprador A diante da situação, sendo que realizou o pagamento e estava de boa fé?
A ÚNICA saída é pleitear JUDICIALMENTE indenização por perdas e danos.
Para garantir ainda mais a eficiência da compra de um imóvel, deve ser retirada uma matrícula atualizada do imóvel, antes de assinar o contrato de compra e venda ou escritura pública. Esse é o ato que garante segurança jurídica a quem está comprando, demonstrando boa fé em garantir a efetividade do negócio jurídico.
Quanto à importância do registro, veja:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como o dono do o imóvel.
Diante do que conversamos até aqui, a fim de evitar que ocorra uma dupla venda do mesmo imóvel, o comprador deve providenciar o registro deste de forma imediata, dando publicidade de que o imóvel agora pertence a ele, fazendo com que os efeitos jurídicos da compra e venda se concretizem. Com isso, se evita não só problemas relacionados à dupla venda como diversos outros que estão ligados diretamente ao registro, publicidade e identificação do dono correto.
Tudo bem, já entendi o que deve ser feito antes da compra, já entendi que deve ser registrado, mas não fiz nada disso. E agora ? Acabei de descobrir que meu imóvel foi vendido pela segunda vez. O que eu posso fazer ? Vamos lá...
Primeiro passo é se dirigir ao cartório de registro de imóveis e solicitar uma matricula atualizada do imóvel. Com a matrícula em mãos, procurar um advogado especialista.
Agora , se estou falando com um advogado iniciante, é necessário entender qual é o desejo do cliente, para entender se será possível atender o objetivo, vejamos:
1. Caso o cliente queira ficar com o imóvel
Se na matrícula constar como proprietário o vendedor, perfeito, basta registrar o imóvel no CRI, ou se for parcelado, registrar o contrato na matrícula do imóvel. E ainda, é possível, entrar com uma ação a fim de obrigar o vendedor a cumprir o contrato, e ainda requerer perdas e danos. Importante que haja provas da má fé e de que a dupla venda foi realizada.
2. O cliente não se interessa mais pelo imóvel
Caso o cliente não tenha mais interesse, é possível entrar com ação própria a fim de rescindir o contrato, solicitando as quantias pagas e perdas e danos. Importante mais uma vez que se tenha provas do acontecido.
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